Долёвка осталась без страховки

08.10.2015

Застройщики Челябинска в состоянии легкой паники. Отработанная за последний год схема страхования гражданской ответственности строителей перед дольщиками неожиданно дала сбой в связи с тем, что Центробанк отозвал у ряда страховщиков лицензии на этот вид деятельности. Эксперты строительного рынка полагают, что отзыв лицензий у страховых компаний – только первый камешек лавины и в скором времени сам принцип долевого строительства будет упразднен.
По данным Центробанка РФ, на сегодня право страховать гражданскую ответственность застройщика перед дольщиками имеют в России всего полтора десятка компаний. Они перечислены на сайте главного финансового института страны: это ВСК, «Пари», «Ингосстрах», СГ «УралСиб», «Зетта Страхование», «МЕСКО», «ГУТА Страхование», «Энергогарант», «АльфаСтрахование», «ИСК Евро-Полис», «РСХБ-Страхование», «НАСКО», «ВТБ Страхование», «БИН Страхование», «Респект-Полис» и некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Все прочие либо лишены лицензии, либо, в результате проверки Центробанка, получили запрет из-за нехватки капитала для погашения возможных рисков и серьезных нарушений в других видах деятельности.

Для челябинских строителей, работающих на жилищном рынке, первостепенное значение имеет ряд малоизвестных страховщиков: так, отозваны лицензии у компаний «Аврора-Гарант», «СК АЛРОСА», «Гиалит-Полис» и перестраховочной компании «Сотис». Также приостановлено действие лицензий СК «Антарес», РСА «Интер-Полис» и перестраховочного общества «КАМА РЕ».

В итоге ситуация на рынке жилья складывается аховая, и не только в Челябинске, а по всей России: застройщики в связи с действиями Центробанка лишены возможности заключать с покупателями квартир новые договоры долевого участия (ДДУ). А значит – лишены и финансовой подпитки на следующих за завершенными на сегодня этапами строительства. Паникеры уже предрекают массовый недострой к концу года и стагнацию жилищного рынка вообще. Чтобы представить себе масштаб происходящего, достаточно взглянуть на вывешенные в открытый доступ данные регионального министерства строительства.

По информации от 22 сентября 2015 года, всего на Южном Урале заключено более 18,8 тыс. ДДУ. Общая площадь строительных объектов превышает 2,44 млн квадратных метров, при долевом участии только в Челябинске строится 180 объектов со стоимостью от 50-60 млн рублей до 0,5 млрд рублей.

Однако, как выясняется, сегодняшняя драма – лишь продолжение тех событий, которые произошли весной 2014 года и о которых строители были предупреждены. Напомним, в марте 2014 года в Челябинске точно так же ломались копья из-за федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» №214, дополнения к которому вступили в силу в январе. По ним застройщик не имеет права продавать квартиры в новостройках, если не обеспечит один из трех вариантов выполнения своих обязательств перед дольщиками. Строителей обязали либо застраховать гражданскую ответственность перед дольщиками в частной страховой конторе, либо получить банковские гарантии, либо вступить в так называемое Общество взаимного страхования строительных организаций и присоединиться к коллективной ответственности. Инициатива нововведений тогда исходила от депутата Госдумы, известного защитника обманутых дольщиков Александра Хинштейна.

В Челябинске нововведениями возмущались особенно активно. При Заксобрании региона была создана специальная рабочая группа, которая, проведя ряд совещаний с банкирами, страховщиками и, конечно, строителями, направляла в Госдуму предложение заморозить новшество. Первый заместитель министра строительства области Сергей Сихарулидзе тогда же утверждал: «Новый закон – это выстрел в воздух. Как минимум на сегодня (то есть март 2014 года – прим. ред.) неясно, кто будет проверять легитимность страхования или поручительства, ведь в обязанности Росрегистрации это не входит. Открывается простор для «серых» схем: страховщиков некому контролировать, а им, чтобы заключать договоры, достаточно иметь общую лицензию на страхование гражданской ответственности. Минстрой не имеет полномочий даже проверить баланс страховой компании, поэтому и мы не сможем контролировать этот процесс. Кроме того, депутат Хинштейн уже ратует за дальнейшее ужесточение условий для страховщиков. В результате на рынке жилья их станет еще меньше и монополию получит общество взаимного страхования гражданской ответственности строителей. Оно единое, всероссийское, и в регионах подобные структуры нельзя создавать по закону».

Сегодня приходится признать: Сихарулидзе как в воду глядел. Банковские гарантии и банковские же кредиты для большинства строителей оказались слишком дороги. Вступление в Общество взаимного страхования (ОВС) – ничуть не выгодней, притом что взнос за членство – миллион рублей. На сегодня ОВС насчитывает 139 членов, большей частью сконцентрированных в Москве.

Соответственно, регионалам, ставшим членами ОВС, пришлось бы отвечать за столичные недострои, идущие по гораздо более высоким расценкам, чем на периферии страны.

Участники рынка утверждают, что «у руля» ОВС стоят такие столичные монстры, как «ЛСР-недвижимость» и «Мортон».

У застройщиков оставался один вариант – частные страховщики. Однако и тут все оказалось не так просто, что и показали действия Центробанка 1 октября. Мелкие, мало кому известные страховщики охотно принимали страховые взносы от застройщиков. Но в случае банкротства кого-то из строителей ответить по обязательствам эти компании просто не смогли бы: у них не было соответствующего капитала, а перестраховаться у более крупных предприятий не получалось.

«С 1 октября только 15 страховых организаций по России соответствуют новым требованиям Центробанка, - рассказал  гендиректор СРО «Союз строителей Южного Урала и Сибири» Юрий Десятков. – И большинство из этих страховщиков хоть и имеют лицензии на такой вид деятельности, раскрывать объятия всем желающим вовсе не спешат.
Жилищное строительство – особенный бизнес, слишком велики непрозрачны риски. Да, один-два особо приближенных застройщика у каждого из монстров страхового рынка есть. Но это всё. На сегодня, по моим данным, лишь одна компания – «МЕСКО», «дочка» АИЖК и Фонда РЖС, принимает всех желающих перестраховаться. Но «МЕСКО» – московская контора, одна на всю страну. Я слышал, ребята уже перешли на круглосуточный режим работы, потому что не справляются с наплывом клиентов».

Добавим, другие участники рынка сообщают: страховая компания «МЕСКО» уже открыла филиал в Казани. Но и эта фирма, как бы богата она ни была, не сможет отвечать по рискам застройщиков всей страны. «По моим ощущениям, прием заявок «МЕСКО» прекратит уже дней через 10-12, - сообщает один из челябинских финансистов от строительства. – Представьте просто, что станется с этой конторой, если одновременно лопнет с полдюжины строительных проектов в разных регионах и москвичам придется отвечать по обязательствам! Ведь сегодняшние стройки – не на один-два подъезда, дома занимают как бы не по кварталу, риск – в сотни млн рублей!»

«В ОВС условия членства кабальные, - продолжает рассуждать Юрий Десятков. – Регионалов обязуют отвечать по проблемам «членов московского клуба», а вот самим им помощь, скорее всего, придется выбивать через суд. Банки, конечно, готовы кредитовать строителей, свободных средств у них сегодня хватает, но проценты у кредиторов – просто грабительские. В итоге приходится признать: либо нас всех насильно загоняют в кредиты, либо членство в ОВС, либо сегодняшние ограничения – предвестник полного отказа от долевки в границах Российской Федерации».

С Десятковым частично согласен финансовый директор челябинской компании «Легион-С» Иван Клушин.

«Проблема в том, что ни «Ингосстрах», ни «Альфа-страхование», ни другие гиганты страхового бизнеса не собираются страховать долевку», – пояснил Клушин корреспонденту Znak.com.

«В итоге мы имеем фактически монополизацию рынка: страховать долевые дома в России хотят и могут только то самое ОВС, компания «МЕСКО». В ближайшие дни большинство строителей страны метнутся в «МЕСКО», - говорит он.

По мнению Клушина, сегодняшним «гонением на страховые» строительное сообщество расплачивается за то, что летом настояло на сохранении ФЗ-214. Дело в том, что в Госдуме всерьез рассматривался проект отмены долевки в законодательном порядке уже летом 2015 года. Функции долевого строительства, по замыслу инициаторов закона, должны были перейти к банкам. Новая схема заключалась в следующем: будущие покупатели квартир вносили бы деньги на депозиты, а уже эти средства банк и выдавал бы строителю в качестве кредита. Схема, на первый взгляд, беспроигрышная для банка: люди берут ипотеку, тут же оставляют взятые суммы на депозитных счетах в банке, и эти же деньги кредитная организация второй раз занимает уже застройщику. Однако авторы проекта предполагали, что банк будет давать клиентам-физлицам гарантию на приобретение квартиры и отвечать за банкротство заемщика. Как бы то ни было, возмутившееся строительное сообщество летом 2015 года сумело предотвратить принятие этого закона. По крайней мере, в пресс-службе Уральского банка Сбербанка России заверили: на сегодня такая схема не действует, обязанность банка в случае дефолта застройщика-заемщика дофинансировать строительство в настоящее время не предусмотрена ни законодательно, ни в рамках внутренних документов банка.

«Банк свободно может финансировать проекты, в которых не предусматриваются продажи по ФЗ-214, на стадии строительства, - пояснили в пресс-службе Сбербанка. - Возврат кредита осуществляется после окончания строительства за счет продажи готовых квартир. В Челябинской области, например, Сбербанк кредитует 17 застройщиков, но все они используют схемы долевого строительства. В качестве примера можем привести строительство микрорайона «Академический» в Екатеринбурге (ведет «РеноваСтройГруп» - прим. ред.). Банк финансирует строительство жилых домов в нем, при этом застройщик продает только готовое жилье без привлечения средств долевых инвесторов в рамках ФЗ-214».

По оценке Юрия Десяткова, на сегодня лишь три челябинских строительных компании в состоянии отказаться от долевки полностью и возводить многоэтажки за счет внутренних резервов или расплачиваясь с банковскими кредитами.

Какие именно, Десятков предпочел не говорить, ссылаясь на профессиональную этику.

Тем не менее следует признать, что крупнейшие строительные компании Челябинска действительно не особенно пострадали. По словам Ивана Клушина, «Легион» сегодня занимается сдачей двух долевых строительных объектов на северо-западе областного центра. Но гражданская ответственность за один из них изначально была застрахована в «МЕСКО», перестрахованием второго сейчас активно занимаются юристы предприятия.

В пресс-службе государственной «ЮУ КЖСИ» также заверили, что компания проблем не испытывает: два объекта, микрорайон №50-1 в Парковом и Белый Хутор, практически сданы, до реализации третьего объекта – так называемого микрорайона №19-1 возле областного кардиоцентра – еще далеко и корпорация успеет подстроиться под новые правила игры.

Однако большинство прочих строителей просто отказываются от комментариев или мрачно предрекают полную стагнацию рынка и резкое подорожание не только новостроек, но и, за счет их нехватки, вторичного жилья.

В Сбербанке, в который, среди прочих, предлагается застройщикам «идти на поклон», считают, однако, что цена квадратного метра зависит в большей степени от спроса на жилье.

«Удорожание как стоимости кредитов, так и стоимости строительства больше влияет на маржу застройщика, - заявили Znak.com в пресс-службе Уральского банка СБ РФ. - Маржа застройщиков уменьшится, но, тем не менее, по нашим расчетам, проекты строительства будут рентабельными».

«Большинство привыкло строить при долевом участии будущих собственников жилья, - объяснил один из топ-менеджеров строительной отрасли Челябинска. – Но не надо думать, что, когда начинается стройка, все будущие квартиры уже распроданы, процесс это долгий. Например, «Легион-С» начинает продажи на довольно позднем этапе строительства, к моменту готовности каркаса здания и даже началу кладки. А «Гринфлайт» продает, начиная от первой лопаты, вынутой из будущего котлована. «Плечо» у «Гринфлайта» получается больше, соответственно, к концу строительства больше проданных квартир. Но даже и у «Гринфлайта» на момент сдачи дома в эксплуатацию получается продать не более половины квадратных метров! А теперь прикинем: сколько компаний, несмотря на предупреждения годовой давности, отзыв лицензий и невозможность заключать новые, ДДУ застала в начале строительного цикла? Сколько – в середине? Фактически в Челябинске без возможности продаться «подвисла» львиная доля квартир в недостроенном жилье. Граждане не могут их купить по привычной схеме. Застройщикам остается только залезать в собственный не слишком глубокий карман или идти на поклон к банкам. И в любом случае – участвовать в «перестраховочном» буме, ведь закон обязывает перестраховать свою ответственность в 15-дневный срок! Стоит ли удивляться, если цены на квадратный метр сейчас резко поползут вверх?»





Znak.com


Комментарии (0) | Просмотры (1101)


Оставить свой комментарий

Ваше имя
Ваш e-mail
скрыть e-mail
Ваш комментарий
Введите код
код
 
Реклама